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STJ. REsp 1.950.000-SP
Enunciado: O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi instituído pela Lei n. 10.188/2001 "para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra", cabendo a gestão do Programa ao Ministério das Cidades (hoje incorporado ao Ministério do Desenvolvimento Regional) e a sua operacionalização à Caixa Econômica Federal, conforme o art. 1º da referida lei. A cessão, pelo arrendatário (art. 1º, caput) do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR não é prevista no art. 1º, § 3º, contudo, não é proibida pelo art. 8º, § 1º, todos da Lei nº 10.188/2001, porquanto o primeiro dispõe sobre a destinação a ser dada pela Caixa Econômica Federal aos imóveis adquiridos no âmbito do PAR e o segundo impõe vedações temporárias apenas àquele que adquire o imóvel objeto do PAR pelo processo de desimobilização. Cuida-se, assim, de hipótese não vedada expressamente pela Lei nº 10.188/2001, razão pela qual sua legalidade deve ser analisada mediante os princípios e a finalidades do PAR, bem como por eventuais normas do Código Civil aplicáveis à espécie e que atentem ao PAR O art. 425 do Código Civil autoriza a estipulação de contratos atípicos e a possibilidade de um dos contratantes ceder sua posição contratual a outro está, ainda, relacionada à função social do contrato (art. 421 do CC), porquanto permite, por exemplo, que o devedor evite a inadimplência, repassando a obrigação para terceiro interessado no negócio jurídico e com capacidade financeira para adimpli-la, satisfazendo, inclusive, o interesse do credor. Ademais, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, "aplica-se ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil". No âmbito do PAR, a cessão de posição contratual também exerce importante função social, tendo em vista que pode evitar que o beneficiário original do Programa saia prejudicado, caso não consiga mais pagar as parcelas referentes ao arrendamento. É necessário o respeito a eventual fila para ingresso no PAR, sob pena de inviabilizar o andamento normal do Programa, ao permitir que terceiros sejam beneficiados antes daqueles que aguardavam a disponibilidade de um imóvel para iniciarem o arrendamento residencial. Ademais, o art. 6º, parágrafo único, da Lei nº 10.188/2001 prevê expressamente que "para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento". Logo, diferentemente da regra geral aplicável ao arrendamento mercantil (em que o consentimento pode ocorrer a qualquer tempo), é fundamental, no caso de cessão de posição contratual em relação ao PAR, que o consentimento seja prévio.
Tese Firmada: A cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, somente será válida se forem cumpridos os seguintes requisitos: I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela Caixa Econômica Federal, na condição de agente operadora do Programa.
Questão Jurídica: Programa de arrendamento residencial (PAR). Cessão de posição contratual pelo arrendatário. Possibilidade. Requisitos de validade. Flexibilização dos critérios pela CEF. Impossibilidade.
Ementa: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RECONVENÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL PELO ARRENDATÁRIO. POSSIBILIDADE. REQUISITOS DE VALIDADE. AUSÊNCIA. FLEXIBILIZAÇÃO DOS CRITÉRIOS PELA CEF. IMPOSSIBILIDADE. ESBULHO POSSESSÓRIO. CONFIGURAÇÃO. 1. Ação declaratória ajuizada em 31/01/2014, reconvenção pleiteando reintegração de posse proposta em 12/08/2014, recurso especial interposto em 12/06/2020 e concluso ao gabinete em 02/08/2021. 2. O propósito recursal é decidir, sobretudo a partir da Lei nº 10.188/2001, (I) se é válida a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR); (II) quais são os requisitos para tanto; e (III) se a CEF, como agente operadora do Programa, pode flexibilizar os critérios de ingresso no PAR fixados pelo Ministério das Cidades. 3. Os arts. 1º, § 3º; 2º, § 7º, II; e 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, introduzidos pela MP nº 350/2007, convertida na Lei nº 11.474/2007, tratam especificamente da hipótese de desimobilização do Fundo financeiro do PAR e devem ser interpretados em conjunto. 4. A Lei nº 11.474/2007, ao incluir o § 3º no art. 1º da Lei nº 10.188/2001, autorizou a Caixa Econômica Federal, na condição de agente operadora, a alienar os imóveis adquiridos no âmbito do PAR, como forma de promover a desimobilização do Fundo financeiro do Programa, podendo ser realizada de duas formas: I) alienação direta, sem prévio arrendamento; e II) antecipação da opção de compra pelo arrendatário. 5. Os incisos I e II do § 7º do art. 2º da Lei nº 10.188/2001, estabelecem que as formalidades mencionadas no § 7º valem tanto para a alienação decorrente do exercício da opção de compra após o fim do contrato de arrendamento residencial (hipótese do inciso I, que corresponde ao art. 1º, caput, da Lei nº 10.188/2001), quanto para a decorrente do processo de desimobilização (hipótese do inciso II, que corresponde ao art. 1º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001). 6. O art. 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, proíbe a venda, a promessa de venda e a cessão de direitos sobre o imóvel alienado, tão somente pelo prazo de 24 meses e na hipótese de o imóvel objeto do PAR ter sido adquirido por meio do processo de desimobilização (alienação direta ou antecipação da opção de compra), autorizado pelos arts. 1º, § 3º, e 2º, § 7º, II, da Lei nº 10.188/2001. 7. Considerando a ausência de vedação legal, a finalidade do PAR e o disposto nos arts. 6º, parágrafo único, e 10 da Lei nº 10.188/2001, bem como nos arts. 299, 421 e 425 do CC, a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, é válida desde que haja o preenchimento dos seguintes requisitos: I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela CEF, na condição de agente operadora do Programa. 8. Não cabe à CEF flexibilizar os critérios para ingresso no PAR estabelecidos pelo Ministério das Cidades, sob pena de violação ao art. 4º, V e parágrafo único da Lei nº 10.188/2001. 9. Hipótese em que restou configurado o esbulho possessório, porquanto, não obstante a ilegalidade da cláusula contratual, não se verifica o preenchimento de todos os requisitos de validade da cessão de posição contratual realizada entre os arrendatários originais e os recorridos, tendo em vista que (I) estes não atendiam aos critérios para ingresso no PAR; e (II) não houve o consentimento prévio da CEF. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, provido. (STJ. REsp 1.950.000-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, TerceiraTurma, por unanimidade, julgado em 22/03/2022, DJe25/03/2022 - Publicado no Informativo nº 731)